Власти думают, как сэкономить 25 млрд рублей и не допустить социальной напряженности

Власти Югры, которые в этом году решили перекроить все жилищные программы округа, нашли способ сэкономить многомиллиардные бюджетные средства. Как стало известно Znak.com, внедрение в ХМАО новой ипотечной модели – накопительной – поможет властям сохранить более 25 млрд рублей в бюджете, не отказывая гражданам в господдержке при покупке жилья с помощью заемных средств. Однако эксперты считают, что новые критерии подпрограммы существенно сужают круг ее потенциальных участников. Более того, пока неясно, как при таком скромном финансировании округ намерен привлечь заявленное количество югорчан, особенно в первые годы реализации программы. Подробности в материале Znak.com.

Власти ХМАО продолжат поддерживать югорчан по приобретению жилья с помощью ипотеки, но уже по другим правилам. Планируется, что с 2014 года в регионе в рамках новой программы по обеспечению комфортным и доступным жильем жителей округа заработает модель накопительной ипотеки. Предполагается, что в ней в течение семи лет примут участие 29 тыс. человек, которые приобретут почти 4,9 тыс. квартир.

«Эта альтернатива классической модели, наиболее популярна она в Европе. В Германии порядка 70% жилищных кредитов выдаются через накопительные механизмы. Также порядка 45% населения Чехии последние 10 лет участвуют в накопительной ипотеке. Эта же модель распространена в Словакии, Австрии, Венгрии, Румынии. Есть программы в Китае, Франции, США, но они не так развиты», – рассказывает директор «Ипотечного агентства Югры» Евгений Чепель, который недавно презентовал новый проект строителям округа. В данный момент проект подпрограммы проходит согласование в правительстве округа.

Механизм накопительной ипотеки состоит из двух этапов. Первый – это накопление первоначального взноса, по срокам это примерно от трех до шести лет. Второй – покупка квартиры через получение льготного жилищного кредита. «Этот механизм более доступен, чем классическая ипотека, – уверяет Чепель. – Во-первых, займы выдаются по ставкам ниже рыночных, во-вторых – на этапе накопления вкладчики получают премию от государства в виде начисления на сбережения. То есть фактически это социальная выплата, субсидия на моменте накопления таких вкладов». Этот механизм, по его словам, позволит решить основную проблему для людей, имеющих средний уровень доходов – проблемы первого взноса. Если сейчас структура приобретения жилья выглядит так: 10-20% – собственные средства и от 80-85% – это кредиты с компенсацией процентной ставки и без, то в новой модели это будет так: 40% – собственные средства, 40% – льготный кредит и 20% – коммерческий кредит с компенсацией процентной ставки.

На первоначальном этапе гражданин обращается к оператору проекта, где в соответствии с условиями его ставят на учет. После этого участник обращается в банк, где на его имя открывается счет для выплат. Там же определяется его ежемесячный платеж по сумме, которую он будет копить. «С этого момента начинается этап накопления. По нашим оценкам, средний срок накопления будет составлять около пяти лет», – считает Чепель. Далее банк предоставляет льготный кредит. «Если говорить об условиях, которые действуют в Краснодарском крае – единственном сегодня проекте по накопительной ипотеке на территории страны, то Сбербанк предоставляет льготный жилищный кредит при сроке накопления 5-6 лет под ставку 6% годовых сроком до 10 лет на сумму 1,5 млн рублей. Но тут есть момент: в нашей модели мы понимаем, что уровень доходов и цен на жилье в Краснодарском крае и в автономном округе сравнивать сложно и слепо копировать схему накопительной кубанской ипотеки было бы неверно. Поэтому в югорском проекте дополнительно к льготному банковскому кредиту предусматривается возможность оформить рыночный ипотечный кредит с компенсацией процентной ставки по известной сегодня схеме на срок 10 лет в том случае, если семье это будет необходимо», – говорит Чепель.

Власти ХМАО планируют оказывать поддержку в виде социальных взносов: до 50% от суммы ежемесячного взноса будут субсидироваться на срок не менее трех лет и по сумме не более 450 тыс. рублей. В Краснодарском крае из бюджета семье вносится на счет 30% от ежемесячной суммы гражданина и максимальный взнос, на который начисляется премия, – 10 тыс. рублей. При этом максимальный ежемесячный взнос участника не ограничен. В ХМАО будут ограничения как по максимальному, так и минимальному взносу. Так, минимальный ежемесячный взнос должен составлять 6,5 тыс. рублей, можно вносить и меньше, но тогда социальная выплата начисляться не будет. Максимальная сумма ограничена в размере 25 тыс. рублей. «Соответственно, накопительная модель ипотеки более прогнозируемая и планируемая как для государства, так и самого человека. Эта модель более понятна и для застройщиков, потому что, на наш взгляд, фактически идет формирование платежеспособного спроса и четкого количества людей, которые по окончании срока накопления будут выходить на рынок, имея до 40% первоначального взноса на квартиру», – указывает Чепель.

Глава ИАЮ приводит и пример расчёта накопления на квартиру средней стоимостью 3,5 млн рублей. «На наш взгляд, оптимальная сумма ежемесячного взноса составляет до 15 тыс. рублей – это та сумма, которую сейчас участник подпрограммы «Ипотечное жилищное кредитование» с учетом компенсации процентной ставки платит банку по кредиту в размере 2 млн рублей. Соответственно, ежемесячная выплата составит половину этой суммы – 7,5 тыс. рублей. В итоге за пять лет мы получаем накоплений за счет взносов участника около 900 тыс. рублей, за счет социальной выплаты правительства – 450 тыс. рублей и за счет процентов по депозиту (включая капитализацию) – 72 тыс. рублей. Итого сумма по накоплению составит чуть менее 1,5 млн рублей. Льготный кредит на сумму 1,3 млн рублей, коммерческий кредит – 750 тыс. рублей. Соответственно, кредит на остаток стоимости квартиры составит чуть более 2 млн рублей. То есть фактически с точки зрения условий господдержка на кредитования сохраняется на прежнем уровне. Я напомню, что в настоящий момент компенсируется процентная ставка по кредитам не более 2 млн рублей», – указывает Чепель. Таким образом, по его подсчетам, платежи по кредитам составят от 26 до 4,4 тыс. рублей в месяц за весь период погашения льготного кредита.

Планируется, что количество участников, приходящих в программу, в первый год составит 1 тыс. человек, последующие годы  будет нарастать до 5 тыс. ежегодно. «Таким образом, за период реализации программы жителей агентство предполагает привлечь 29 тысяч жителей. При этом приобретаться квартиры будут уже на четвертый год реализации программы и расти в определенной прогрессии. В полную меру эта программа ипотеки заработает после 2020 года.

Эксперты, опрошенные Znak.com, считают, что в первую очередь от внедрения данной ипотеки выигрывает само правительство, которое в 3,5 раза сократит свои расходы на ипотечную программу. «Расходы бюджета при действующих сегодня условиях были бы на уровне 33,3 млрд рублей, а расходы бюджета при накопительной ипотеке – 7,8 млрд рублей. Экономия – 25,5 млрд рублей. Почему власти переходят на этот режим, понятно. Но условия участия граждан в новой модели существенно ограничивают круг потенциальных участников, хотя бы взять введенный ценз оседлости – проживание на территории 15 лет», – говорит бывший чиновник, курирующий строительные проекты правительства ХМАО.

Против ценза оседлости в 15 лет выступает и гендиректор ОАО «ДСК «АВТОБАН» (реализует жилищные строительные проекты  в Югре), депутат думы ХМАО Алексей Андреев. «С одной стороны, мы, наверное, усилим поддержку тех граждан, которые давно проживают в автономном округе или тут родились. С другой стороны, как быть с теми, кто приезжает работать и в чьих услугах Югра остро нуждается? Одной из важнейших мер по привлечению врачей в малые города является именно решение жилищной проблемы. И ее необходимо решать, используя все доступные механизмы, в том числе льготные ипотечные программы. Поэтому мера по цензу в 15 лет очень сомнительна, 3-5 лет – еще допустимо, но не 15. В любом случае с предложениями нужно более внимательно знакомиться и уже потом обсуждать», – резюмирует депутат.

Аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антон Сороко считает, что даже несмотря на новые требования к участникам спрос на социальную ипотеку сохранится стабильно высокий. «Мне кажется такой вариант субсидирования, который планируется запустить в ХМАО, весьма привлекательным для потребителей, так как выполняет сразу две задачи: дает возможность накопить деньги на первоначальный взнос и снизить ежемесячные выплаты по ипотеке. Единственное, что вызывает вопросы, это прогнозы по количеству человек, которые воспользуются данным предложением. При планируемом объеме финансирования в 50 млн рублей мне кажется завышенным прогноз в 1 тыс. воспользовавшихся. Этот прогноз пока мне кажется слишком оптимистичным. Из рисков, конечно, стоит выделить ограничение по проживанию на территории ХМАО, отсрочка по получению квартиры в пользование (при классическом варианте льготной ипотеки заемщик может получить недвижимость, хотя ему придется долго выплачивать заём) и сложность системы для простого потребителя (двухуровневая). Из плюсов – можно будет снизить коммерческие ставки из-за увеличения среднего размера первого взноса на ипотеку – банки охотно пойдут на уменьшение ставок при снижении риска, что является одним из ключевых плюсов данной программы», - говорит эксперт. Он также считает, что новая модель позволит властям ХМАО снизить свои риски, так как существенно сокращается объем необходимых на функционирование программы денежных средств.

Окончательные параметры новой подпрограммы осенью утвердят депутаты думы ХМАО.

Источник: Znak.com